Si de nombreux acquéreurs optent pour la création d’une SCI, c’est parce qu’elle offre divers atouts. Pour commencer, ceux qui désirent en acquérir peuvent se rassembler pour effectuer l’achat ensemble. Concrètement, cela diminue nettement les dépenses consacrées au bien immobilier. Ensuite, tout dépendra de votre objectif. Effectivement, certains propriétaires utilisent le logement en question à titre de résidence principale. D’autres, quant à eux, préfèrent le mettre en location afin d’avoir une source de revenus. Quoi qu’il en soit, sachez que la SCI n’a pas une forme unique. Ainsi, si vous souhaitez en créer une, voici ce qu’il faut retenir !
Plan de l'article
Les différentes formes de SCI disponibles
Généralement, quand vous procédez à la création SCI en ligne, ce qui signifie société civile immobilière, les associés sont les membres d’une même famille. Pour rappel, il faut que vous soyez au moins deux associés pour ce projet d’achat.
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La forme familiale
Si vous optez pour une SCI familiale, la propriété immobilière sera gérée et transmise par une famille unique. Cependant, cela se limite au quatrième rang. Dans les faits, cela signifie que vos descendants hériteront du logement si vous décédez. Par ailleurs, vous bénéficiez de meilleures dispositions fiscales lors de la succession.
En tout cas, une chose ne change pas. Il s’agit du concept de parts sociales. En effet, leur valeur dépend de vos apports, que ce soit en numéraire ou en nature.
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La forme de location
Cette forme juridique est très répandue dans le cadre de l’investissement immobilier. En fait, l’objectif de la SCI est généralement de transformer la propriété en source de revenus. Ainsi, le logement est proposé à la location. Grâce à la SCI de location, les associés ne subissent pas le revers de l’indivision.
Il est important de noter que le chiffre d’affaires réalisé sera réparti entre les différents associés, en fonction de leurs parts.
La forme d’attribution
Dans cette situation, la SCI est éphémère. À vrai dire, les associés la mettent en place uniquement pour en faciliter l’acquisition. Une fois qu’ils auront acheté le bien, ils vont fractionner celui-ci en vue de le partager. Après cela, ils procèdent à la suppression de la société de gestion.
Pour éviter tout conflit, il est nécessaire de bien établir les statuts de la SCI. Il est essentiel d’avoir un dispositif de répartition des lots bien précis.
La forme de jouissance à temps partagé
Comme son nom l’indique, cette SCI est partagée entre plusieurs propriétaires. En revanche, ils auront la possibilité de l’occuper à des intervalles de temps différents. Mais quel est l’intérêt ? En réalité, cette forme est davantage utilisée lorsqu’elle concerne des résidences secondaires.
Même si cette solution semble pratique à première vue, c’est loin d’être le cas. Effectivement, il peut y avoir un désaccord entre les associés concernant la période de jouissance. Cela est notamment le cas pour une résidence dont l’emplacement est idéal pour des vacances. De ce fait, ce sera au gérant de proposer un compromis qui satisfera tout un chacun. Tout cela devra être mentionné dans les statuts pour limiter les conflits.
La forme de construction-vente
Ici, la société de gestion est mise en place dans le but d’acheter un terrain. Par la suite, un bâtiment sera construit dessus. Malgré sa nature civile, la SCI peut devenir un commerce si cette méthode est utilisée régulièrement. Ce sont donc les promoteurs immobiliers qui sont les principaux concernés par cette forme. Après l’acquisition du terrain, ils procèdent à la dissolution de la SCI.
Les étapes pour créer votre SCI
Désormais, vous connaissez les différentes formes de SCI pour lesquelles opter. Toutefois, il est aussi intéressant de savoir comment en créer une. Pour y parvenir, il faut :
- Établir les statuts de votre entreprise ;
- Amasser son capital social ;
- Annoncer sa création dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
- Déposer votre dossier au tribunal de commerce.
Les statuts à établir
Pour faire simple, dans les statuts, vous devrez inclure les éléments de la fiche synthétique de l’entreprise. C’est en quelque sorte la carte d’identité de votre SCI. Outre la raison sociale et la forme juridique, il faudra mentionner votre siège. Mais surtout, n’oubliez pas d’inclure sa durée de vie ainsi que son fonctionnement. Certains associés créent une SCI uniquement pour la facilité d’achat avant de dissoudre la société directement après.
Comme mentionné précédemment, l’apport est généralement financier. Mais il est aussi possible de faire un apport en nature. La valeur de vos parts sociales dépendra de la valeur de votre contribution. En outre, vous n’êtes pas obligé de tout verser en une seule fois (sauf si les statuts prévoient autre chose). En tout cas, vous pouvez directement effectuer ce versement dans un compte en banque.
L’annonce dans le JAL
Il s’agit d’un avis de création destiné au grand public. Il faudra inclure les informations dans les statuts, avec le nom du gérant (ou des gérants). Par ailleurs, vous devrez mentionner le registre du commerce au sein duquel la SCI est immatriculée.
Le dossier de création à déposer au tribunal du commerce
À part les documents requis précédemment, ajoutez un certificat de non-condamnation des gérants ainsi que leur certificat de filiation !
Vous voilà parés pour la création de votre SCI ! En plus, vous ne devrez plus avoir de mal à choisir sa forme. Cela dit, il est possible d’avoir des doutes à n’importe quel moment. Si c’est votre cas, prenez conseil auprès d’un expert en immobilier ou juridique. Cela vous évitera bien des soucis.
Les avantages fiscaux de la SCI
En plus des avantages liés à la flexibilité de la SCI, cette forme juridique offre aussi des avantages fiscaux non négligeables. Tout d’abord, il est possible d’amortir le coût du bien immobilier sur 30 ans. Chaque année, une partie du montant investi sera déduite des revenus locatifs pour réduire l’imposition. Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) en lieu et place de l’impôt sur le revenu (IR). Cette option leur permettra notamment de bénéficier d’un taux d’imposition moins élevé que celui appliqué aux particuliers. Effectivement, dans certains cas, l’IS peut être fixé à 15% ou même à 0% si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. La SCI permet aussi une transmission facilitée et optimisée du patrimoine familial grâce au régime fiscal avantageux qui lui est attaché. La donation ou la succession est alors simplifiée et allégée fiscalement.
Les obligations légales des associés d’une SCI
Pensez à bien rappeler que cette forme juridique implique certaines obligations légales pour les associés d’une SCI. Tout d’abord, ils doivent déposer un dossier de création au tribunal de commerce comprenant des statuts et un acte notarié qui officialisent la constitution de la société. Ce dépôt doit être réalisé dans le mois qui suit la signature des statuts. Les associés doivent aussi se doter d’un organe de gestion : soit un gérant personne physique ou morale, soit un conseil d’administration avec président ou directeur général. Ce choix devra figurer dans les statuts rédigés lors de l’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Chaque année, les associés devront établir une déclaration fiscale n°2072-S-SD relative aux revenus fonciers perçus par la SCI. Cette déclaration permettra notamment à l’administration fiscale de connaître le montant global des loyers encaissés ainsi que leur répartition entre les différents propriétaires.
Si certains associés sont exonérés d’impôt sur le revenu grâce à leurs parts sociales inférieures à 10% dans la SCI, ils ne seront pas dispensés pour autant de payer leur Contribution Économique Territoriale (CET). Le taux et le calcul varient selon les communes où est implantée la société immobilière.
En respectant ces différentes obligations légales liées à l’utilisation du régime fiscal applicable aux sociétés civiles immobilières tout en sachant tirer profit des avantages offerts par cette forme juridique particulière, il est possible pour les investisseurs de bénéficier d’une solution attractive pour gérer leur patrimoine immobilier.
